全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出，構建房地產發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房城鄉(xiāng)建設領域創(chuàng)造一個新賽道。

      當前，房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，探索構建房地產發(fā)展新模式勢在必行，這將重新定義行業(yè)發(fā)展內涵、優(yōu)化行業(yè)基礎制度、改善行業(yè)供需格局、推動房地產業(yè)高質量發(fā)展。

   一是新的行業(yè)內涵，房地產對宏觀經濟貢獻方式將由“開發(fā)建設”向“空間服務”升級。當前，我國房地產總量基本告別短缺，未來，房地產業(yè)將從“開發(fā)建設”逐步轉向全生命周期“空間服務”。房地產的支柱產業(yè)地位有了新內涵，行業(yè)發(fā)展迎來新機遇。第一，存量房屋提質改造。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模大，建筑老舊、設施不齊等問題突出，存量房屋提質改造需求巨大。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)測算，存量住房建筑面積約322億平方米，存量房提質改造將成為房地產業(yè)新內涵和新增長點；第二，物業(yè)管理服務以及養(yǎng)老、托幼等生活服務。我國物業(yè)管理面積不斷擴大，業(yè)態(tài)向社區(qū)和居民生活多場景滲透。建設一批完整社區(qū)，補齊一老一幼等設施短板，加強無障礙環(huán)境建設和適老化改造，打造一批兒童友好空間建設樣板。隨著居民收入不斷提升，社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)教育、社區(qū)托育、社區(qū)金融等更多的消費和服務場景，促進經濟發(fā)展；第三，房地產中介服務。去年1月到11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創(chuàng)歷史新高，全國已經有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。市場交易結構發(fā)生了變化，二手房交易量逐漸擴大，存量住房交易時代到來。

   二是新的行業(yè)基礎性制度，穩(wěn)妥推進現(xiàn)房銷售試點，讓老百姓放心買房；建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險制度，讓老百姓安心住房。預售制是房地產大建設時代的產物，當前的房地產已經從“有沒有”轉入“好不好”的時代，對質量要求更高，預售制也需要與時俱進。從住房的全生命周期考慮，房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質量保險也相當重要。住房已逐步進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期，為房屋提供全生命周期安全保障，才能讓老百姓住得舒心。

   三是新的行業(yè)著力點，在超大特大城市積極推進“三大工程”。城市特別是超大特大城市在經濟發(fā)展中發(fā)揮著動力源和增長極的作用。我國21個超大特大城市和14個Ⅰ型大城市第七次全國人口普查時常住人口達4億，2022年商品房銷售面積、土地出讓金、GDP總量分別占全國的32.4%、50.9%、43.3%。在超大特大城市積極推進“三大工程”建設是破解當前難題、構建房地產發(fā)展新模式的重要抓手，也對改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展有著重要意義。

   保障性住房建設是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。在一二線城市工作的新市民、青年人等工薪收入群體，對住房充滿渴望。建設保障性住房，讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放心為美好生活奮斗。

   “平急兩用”公共基礎設施建設是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重要舉措。如民宿酒店旅游居住基礎設施、醫(yī)療應急服務點、城郊大型倉儲基地等“平急轉換”項目，平時用得著、急時用得上，對促進城市高質量發(fā)展具有重要意義。不僅能有效補齊大型城市應急保障能力建設的短板，在“急”時可滿足地震、洪水、火災等突發(fā)情況發(fā)生后的應急安置、醫(yī)療服務、物資保障等需求，還可以提升城市運營服務效率，在“平”時發(fā)揮傳統(tǒng)公共基礎設施效用，提高城市旅游、居住等生活品質。

   城中村改造是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的必然，既能增進民生福祉，又能彌補城市建設發(fā)展短板，兼顧了發(fā)展質量和效益。改善人居環(huán)境，城中村普遍存在公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施不健全、環(huán)境臟亂差等突出問題，改造后能顯著改善居民生活品質，推進公共服務設施補短板、均等化、全覆蓋，實現(xiàn)居民“住好房”；擴大有效需求，城中村居住人口多、人口密度大，改造后能擴大四類有效需求：針對拆遷戶的安置房投資和騰退地塊上新建商品房銷售投資、異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租房的消費、配套基礎設施建設投資房地產相關產業(yè)鏈的消費和投資；優(yōu)化空間布局，通過改造將城中村納入城市整體發(fā)展規(guī)劃，提高核心區(qū)域土地資源的利用效率，推動城市公共資源集約化發(fā)展，建設宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市；調整房地產市場供需結構，當前我國一二線城市房地產的主要問題是核心區(qū)域土地供給不足，城中村改造通過整理盤活核心區(qū)域土地，增加核心區(qū)域供給，達到優(yōu)化房地產結構的目的。